连云港金融网（圈）前几天收到一位热心网友的文章《连云港城市房地产市场走势影响因素梳理分析》，今日发到金融圈，以飨读者。欢迎大家留言发表看法，目的主要是引出大家的观点，为大家购买房地产提供一个参考。最后声明：观点归属作者所有，与平台无关。

年5月18日一条关于房地产的消息占领了各大主流财经媒体的显耀位置—《统计局：4月份70城商品房价65个环比上涨合肥领涨》，在热炒了“库存”，“新政”，“回暖”，“日光”，“限购”……等词汇后，我们最新看到的消息如是。很遗憾的是，70个城市不包含连云港，那么作为全国知名海港城市的连云港的房地产发展定位如何，以及未来的连云港的城市（主城区，下同）房地产市场可能走势会如何呢，且听笔者给您细细道来。

连云港不在上述70个城市名单里，那连云港的房地产市场在全国房地产市场中处于什么位置呢。一个城市的房地产发展无疑和该城市的综合发展实力（包括但不限于经济、人口、科技、环境等等方面）息息相关，根据认可度较高的《全国各城市级别排名榜单》显示，连云港属于“三线弱”城市序列。而中国指数研究院发布的另一份报告《年4月中国百城房地产价格指数报告》则看到了连云港的相关数据，客观上验证了连云港属于弱三线城市的定位。大家知道，房地产市场既有全国的共性，又有城市间的区位差别。而全国共性中，一线无疑处于行情的引领地位，而二三线，特别是三线往往在市场行情中处于跟随地位。所以在分析属于弱三线城市定位的连云港房地产市场走势前先分析一下全国房地产市场变化情况具有很强的铺垫意义。

那让我们先来梳理一下影响全国房地产市场发展的共性因素有哪些呢：

1、房地产政策的演化是房地产市场起伏的直接原因。

房地产市场不仅仅涉及到各级政府的税收及土地财政收入，还关系到老百姓的居住民生问题。鉴于事关重大，影响深远，所以为避免引发各类矛盾激化而进行的频繁政策调整就可以理解了。政策变化往往成为房地产市场波动的直接原因，那就先让我们简单回顾一下自年以来的房地产主要政策变化及其影响：

（1）、年救市政策带来市场的火爆发展。大家都知道年美国爆发金融危机，引发全球经济动荡，中国也受到波及，经济形势急转，国家推出“4万亿”拯救经济，房地产作为国民经济的重要组成部分，也充当了挽救经济的重要角色。全国各地房地产救市政策纷纷出台，主要包括降低税费，增加信贷支持，土地政策优惠，购房落户等。极大地促进了房地产市场的发展，市场成交呈现量价齐升的局面，依据国家统计局数据，年全国房地产销售面积万平方米，比年增长43.9%；商品房销售额亿元，比上年增长75.5%。但，房价的短期过快上涨也引发民生问题，给计划购房者带来巨大的经济压力。

（2）、—年，国家相继出台了一系列房地产调控政策，使市场进入阶段平稳发展期。年房地产市场的持续火热引发了国家民生问题和潜在经济结构问题的担忧，从年四季度开始相继出台了“国四条”，“国十条”，“新国八条”，“国五条”等系列抑制房地产的政策，具体涉及房地产信贷，限购等方面。国家对于房地产的调控一直持续到年。市场发展速度受到一定程度抑制，但由于市场自身的惯性，总体仍呈现平稳发展态势，国家统计局数据显示，年全国房地产成交面积为万平方米，成交金额亿元，整体上较年仍有较大程度的提升。

（3）、年开始，地方房地产调控政策由抑制逐渐转向宽松、扶持。房地产的持续数年的调控让市场渐渐冷却，年前四月房地产新开工面积较上年同比下滑22.1%，土地购置面积同比下滑7.9%，房地产销售面积同比下滑6.9%。作为国民经济的重要组成部分，房地产市场的回落，拖累了整体经济数据，特别是给各级政府财政带来很大压力。年开始，全国各地相继出现救市政策，纷纷对限购等措施试探性松绑。年，国家层面除了降息、降准放松货币政策，释放流动性外，还在房贷首付比例，二套房，营业税等方面出台相关政策，促进房地产行业复苏，实现去库存目的。本次房地产市场的复苏不同于以往的普涨局面，而是呈现了一线领涨，二线跟进，三、四线补涨的明显分化特征。特别是北、上、深等一线城市，由于就业机会及教育、医疗等软硬件实施相较于全国其他城市具有明显比较优势，人口持续流入，住房需求旺盛，购买力强的改善型需求释放明显，高端项目热销，房价上涨明显，其中深圳和上海两地成交均价分别较年上涨39%和24%，领涨全国。而二线城市上涨普遍在10%以下，甚至小部分二线城市和绝大部分三线城市年成交均价同比上年略有下降。

（4）、年，调控政策分化，区别对待。在新一轮房地产扶持政策的刺激下，全国房地产市场均有不同程度回暖，但分化严重。与一线及部分二线城市的火爆局面不同，三四线城市虽有改观，但仍旧不温不火。现实是库存主要集中在三四线城市。国家不得不采取有保有压的区别调控措施。住建部提出，一线城市应主动履行调控的主体责任，从限购、税收、金融，增加土地供应，打击各种违规炒作行为等方式，控制房价过快上涨。上海和深圳先后出台了针对本地的楼市新政，抑制房地产泡沫的过度膨胀。苏州、武汉、青岛、南京等热点二线城市也相应采取了一些控制措施。而三四线城市库存压力较大，整体上仍采取促进成交，化解库存的扶持政策。市场很快有所体现，一线城市降温明显，北上广深四个一线城市的新建商品住房和二手房价格环比涨幅收窄，深圳二手房住宅价格环比甚至出现下降。三、四线城市成交逐渐活跃，房价补涨迹象明显。

2、长期的货币宽松政策是房地产长期牛市的资金源泉。

房地产作为一种商品，其成交数量和价格是通过货币计量实现的。流通中的货币数量和房地产商品可以看做是水和船之间的关系，水涨才能船高。世界上的各个经济体房地产市场的起伏都离不开货币因素的变化。货币因素影响房地产有主动和被动两种情况：主动方面，上文提到年国家为促进房地长市场复苏，进而去库存的政策中就包含多次降息、降准的货币政策刺激；利用货币政策直接影响房地产行业发展在世界各个经济体也很常见，如美国为了应对年金融危机，刺激房地产复苏带动经济，除了传统的降息等传统货币政策外，还专门推出了扭曲操作（OT），卖出较短期国债，买入较长期国债，压低长期资金利率，有针对性地刺激房地产市场复苏。被动方面，以广义货币M2（流通中的现金+居民储蓄存款+单位各类定期、活期存款+证券公司客户保证金）为依据，房地产的长期牛市是与广义货币M2的逐年递增趋势相吻合的（中国的M2从年的34.56万亿元飙升到年的.23亿元，上涨了4倍多，与大部分城市房价上涨幅度基本吻合）。事实上，在货币长期超发的过程中，在使用价值相对稳定的前提下，各种以货币计量的大宗商品都会有不同程度上涨，房地产上涨只是其中的个例。对于当下的货币政策，国家的定调为“稳健”，国务院总理李克强在年政府工作报告（全文）中提出，今年广义货币M2预期增长13%左右，社会融资规模余额增长13%左右。货币总量的持续增长为房价长期上涨提供资金支撑。

“资产荒”推动了房地产的投资需求。，在利率中枢下移的过程中，各类银行理财产品及“宝宝”类理财收益率节节走低；6月开始，中国股票市场发生股灾，一路暴跌；P2P等网络理财产品，则不时传来公司倒闭，老板跑路的消息……“资产荒”摆在了各类资金持有者面前。之所以出现“资产荒”，本质上仍是社会流动性过剩的结果，大量闲散资金缺乏收益可观，但风险可控的投资对象。在这样的背景下，房地产长期以来，稳健上涨，几无下跌的市场表现俘获了资金的青睐，投资需求是房地产总需求中，除刚性需求之外的重要组成部门。

3、城市化进程是房地产市场牛市的基础因素。

本文我们所说的房地产市场特指的是城市房地产市场，不包含农村的住宅。由于住宅是人们的生活必需品，所以城市化进程必然伴随房地产市场的发展。城市化的速度是房地产市场发展的基础性因素。年房地产新政中就包含了“农户购房有补助”的政策，鼓励农民工进城买房，以鼓励农民转换为城市人口来促进房地产市场发展。而大家都听说过房地产“黄金时代”“白银时代”说法，该说法大致是以房地产的发展速度来衡量的，高速发展期为“黄金时代”，该阶段房地产的重要特征之一是房价普涨，大概对应的是城市化率开始提速但低于50%的阶段；稳健发展期，即“白银时代”，房价的重要特点是整体稳健发展，但结构性分化逐渐显现，一线城市房价，非一线城市优质地段，以及各类稀缺位置房价上涨速度快于其它房地产（分化的核心要素为社会财富的持续积累，提升了对于稀缺高端地产的需求，但稀缺资源很难同比例增加，即求大于供的矛盾），大概对应的是城市化率50%-70%的阶段。年中国内地城市化率达到51.3%，首次突破50%，自此中国房地产市场分化特征逐渐凸显，年至今的房地产复苏行情中，一线城市与二、三、四线城市房地产，同一城市的不同位置房地产价格上涨的分化特征尽显。

虽然有分化，但毕竟中国的城市化仍在进程中，截止年，中国的城镇化率为56.1%。仅就该因素，我们可以得出，少部分经过超前过热发展，库存量过大的城市可能有泡沫，面临阶段调整风险，但中国的房地产市场总体上处于稳健发展期，仍有一定发展空间结论。

4、传统观念、二胎放开等是影响房地产市场走势的重要原因。

中国人古代就有升官发财，实现财富积累以后“买房置地”的习惯，将房产看作个人财富的体现及传承形式。当下中国，亦沿袭传统，将自有住房看作是家庭存在的基础物质因素。不管是城市还是农村，年轻人在谈婚论嫁前，女方家庭都会将男方家庭是否准备婚房作为婚嫁能否谈妥的重要条件之一。为此才有开发商打出“挑个好婚房，搞定丈母娘！”的广告语。中国人对于住房的自有需求堪称世界之最，这无疑大大提升了房地产的需求刚性特点。

二胎政策作为中国的重要国策，其放开的时间点和一系列房地产刺激政策的推出时点相吻合，不能不让人产生联想。市场也做了客观验证，二胎政策的放开更是直接拉动了房地产的发展，具体体现就是年开始的本轮房地产复苏，大户型相比以往更受欢迎，说明家庭在购房时也可虑了二孩带来的住房增加因素。

在上述全国房地产市场共性因素中，连云港在房地产政策上当下不属于重点抑制地区，总体上属于受扶持状态。所处宏观货币政策环境和受传统观念影响与全国一样，对于城市化进程以及其它个性影响因素分析如下：

1、经济发展与常住人口变动等潜在需求能力分析。年，连云港市实现GDP.64亿元、人均GDP.17元，两项指标分别位列全国第93位和位，全省13个地市中则均位列第12位，说明连云港经济发展总体上位于全国中上游，在经济大省江苏地级市中的经济体量相对较小。在发展速度上，年，GDP实现增长10.8%，增幅位居全省第一位，体现出了较强的发展后劲。在常住人口变动上，继年连云港常住人口以5.28%的增长率列全省第二（仅次于苏州）后，年末，连云港常住人口总数为.37万人，较上年新增2.3万人，再次列全省第二，仅次于徐州的4.1万人，连续两年常住人口增幅位于全省最前列，一方面体现了连云港作为苏北地区积极承接发达地区产业转移，经济发展后劲大，对外来人口吸引能力增强。再者，当下人口流动除了受到经济就业的因素影响外，还与环境等多种因素密不可分，连云港市年空气质量列全省第二，同常住人口增长位次恰巧一致，不能不说在环境污染日益严重的今天，连云港具有一定比较优势的自然环境，对外来常住人口也具备一定的吸引力。截至年底，连云港城镇化率为58.70%，略高于全国56.1%的比率，从城镇化率角度看，连云港的房地产发展仍旧属于“白银时代”。

2、连云港房地产库存与销售情况分析。我们在网上看到一家研究机构发布的《年中国50大鬼城排行榜》，该研究机构以城区人口(包含城区暂住人口)与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。很遗憾的是，我们在该榜单的尾部看到了连云港的城市名称，列第49位（年列全国第55位，没有进入前50名），鬼城指数（万人/平方公里）为0.。全国知名的房地产泡沫严重城市鄂尔多斯在该榜单中列第43位，鬼城指数为0.；在该榜单排名第一位的是同属于内蒙古的二连浩特，鬼城指数为0.。我们权且不去争论该榜单的科学性，每个城市都有自己的特性，比如连云港由于城市布局分散，单纯用城区人口与建成区面积来衡量难免有失偏颇，但至少也给我们提供一个思考问题的角度。那么，我们连云港市主城区（不含赣榆，下同）的房地产库存和销售数据情况如何呢。据连云港房地产网公开信息，截至年末，连云港市区的商品住宅可售套数为套，期末可售面积为.38万平方米，库存去化周期为13.18个月，高于全国平均10个月的去化周期。年连云港主城区住宅总供应量.85万平方米，年住宅累计销售量为.88万平方米，总体上销售量大于供应量。其中年10月以后的连云港主城区楼市成交出现了较快的增长，一方面受全国房地产逐步复苏带动影响，同时还与连云港市区部分重点楼盘的集中开盘入市有直接关系。进入年连云港房地产追随热点城市，成交状况出现量价齐升局面，个别热点楼盘出现了“日光盘”现象。在房屋成交价方面，年初首次突破元大关。年4月，连云港的房屋成交均价为元/平方米，列全国第84位，江苏第10位，高于盐城、淮安和宿迁，结合连云港的经济基础来看，处于略微超前的状态。根据上述数据，可以看到连云港的房地产库存比率整体较全国高，但目前库存压降取得了一定成效。

3、金融资金支持环境的变化给行业发展带来重要影响。上文提到，房地产调控的重要抓手之一为信贷政策的变化，房地产开发和按揭金融市场的发展情况对一个城市的房地产发展会带来直接的资金影响。连云港作为经济相对欠发达的苏北城市，金融业的发展相较于苏南、苏中整体落后，但在近年来呈现加速追赶态势。全国性金融机构，特别是与房地产开发、按揭金融直接相关的商业银行纷纷在连云港布局设立分支机构。该情形增强了当地的房地产开发、按揭贷款业务竞争强度，商业竞争一方面有利于提升当地房地产开发、按揭贷款的服务效率，另一方面对于贷款定价平均水平的降低也有一定的帮助。房地产开发、按揭金融的竞争激烈程度增强，客观上为连云港房地产业的发展带来更为宽松、高效的金融环境，具有资金助推作用。

综合上述全国共性和连云港当地特性两大方面影响因素分析，从房地产总体政策、货币金融环境，人们对于房地产商品的需求刚性特征来看，我们初步认为，连云港当地房地产市场整体上仍旧处于稳健发展期。特别是连云港基于自身的区位与交通优势，具有强大的外部资源集聚能力，经济发展后劲十足，加上天然的环境比较优势，对于外来常住人口吸引力较强。我们对于连云港的房地产市场中长期发展仍抱有信心。但对于偏高的库存比率以及房价，仍需要引起我们的足够重视。大家在连云港置业时，也要考虑连云港总体上处于“白银时代”的结构分化特点，全面衡量各种因素，祝福大家都能买到称心如意的房产。

中国银行连云港分行财富中心陈双亮

年5月20日

特别说明：以上为陈双亮个人独立观点，内容仅供读者参考，不构成本人及雇主—中国银行连云港分行的操作建议，据此操作，盈亏自负。

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