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南阳楼市崩盘，近日成为各大财经网站头条。中国楼市崩盘论已经不是什么新鲜的说法，南阳楼市崩盘似乎也是一个佐证。 南方网综合南阳楼市崩盘，近日成为各大财经网站头条。中国楼市崩盘论已经不是什么新鲜的说法，楼市的低迷让这个说法有了滋生的土壤，而此次南阳楼市崩盘似乎也是一个佐证。以房地产之名集资,地产业萧条引发资金链断裂;事发河南南阳,涉及资金10余亿元,受害者余人。3年前出现在温州的金融风波,如今在河南、山东等地上演。投资户举牌走上街头,多少人的血汗钱被永远套进了房地产，打了水漂。 这也引出了一个疑问，南阳楼市崩盘，全国楼市崩盘还远吗？ 楼市会崩盘吗？中央各部委主要负责人近期密集发声“托市”，被视为内部约定集体唱涨房地产，稳定经济计划的全面开启。 据年7月31日发布的经济学家年会夏季论坛调查报告显示，51.95%的经济学家认为中国楼市10年之内不会崩盘，31.17%认为5-10年内会崩盘，9.09%认为1-2年内崩盘，7.79%认为3-5年内崩盘。 南阳楼市崩盘：上千投资户举着条幅走上街头，拥堵在市政府门口 年3月18日，0℃气温下，上千南阳楼市投资户举着条幅走上街头，拥堵在市政府门口，交通一度堵塞。 这其中有何缘由?首先当前中国房地产市场八大特征：一是库存高;二是去行政化;三是无调控化;四是呈大分化;五是结构不平化;六是房企集中化;七是指标下行化;八是去杠杆化。 其次是国家住建部正式出发全面化解楼市最大风险，即高库存，且集中于三四线城市，说明一二线城市供小于求。 最后是银行贷款利率并未全面下调，有上升的趋势。因此，房地产作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整最好的气垫，一旦破灭，中国会爆发严重的经济危机、金融风暴、债务破产的恐怖事情。 因此，房地产作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整最好的气垫，一旦破灭，中国的经济将会产生较大的冲击。 稳住中国经济，必须稳定房地产市场，这就是为什么中央各部局集中于去年12月底与年1月纷纷出言“托市”，稳定市场预期，支持房地产的背后根本原因。 北京：中介称西四环房价跌回一年半前水平本月中旬，国家统计局公布了去年12月70个大中城市房价指数，其中有关新建商品住宅成交量平均环比增长近9%，创年新高；北上广深4个一线城市新房成交套数环比猛增15%以上的内容，一经传播立刻引起了不少消费者的 陈厚辉是北京一家大型房地产中介西四环区域的负责人，在他看来，现在北京的房价的确降了不少，以西四环附近区域的房价为例，已经跌倒了一年半以前的水平。 房价真的降了吗？相信很多人都会有这样的疑问。在业内人士看来，我们看一个区域的房价是否下降，首先要排除高端楼盘和学区房这类非理性市场房源，因为他们的价格往往不能代表真实的市场行情，容易受外力出现不正常的变化。此外，要说价格涨跌，要分城市、分区域甚至分楼盘来具体情况具体分析。 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲：所以从价格上来讲，我们不能笼统的说价格怎么样，根据不同的城市价格会呈现出不同的变化趋势。有一些城市，特别是一线城市他的价格还比较坚挺，但有些城市它的价格确实存在下降的趋势。 纵观国家统计局去年公布的数据，去年2月份，首次开始出现个别城市价格下降，5月份东部多数城市房价开始下行，7月份全国市场全面下调，12月杭州、宁波、海口、温州、金华这五个城市，更是出现了低于年平均房价的情况，也就是说这五个城市的新建商品住宅价格回到了几年前的水平。同样，来自中国指数研究院年12月的“百城价格指数”也显示，年12月百城均价降至元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，接近九成的城市房价跌回了一年前。 虽然一些城市的房价相比较去年同期，确实出现了回落的情况。但是，您可千万不要认为，全国房价都跌了。下面，我们就来看一组数据，告诉你一个真实的房价。 那么，我们应该如何理解和看待部分城市房价跌到了一年前呢？要想搞明白这组数据，就必须先来看一看年的房价数据。年，连续低迷了两年的我国商品房销售重又大幅增长。当时，国家统计局公布的数据显示，年12月单月，70个大中城市的平均同比涨幅达到了9.7%，接近年初创造的历史最高值。而北京、上海、广州、深圳四个一线城市，连续多月，新建商品住宅价格的同比涨幅都创纪录的超过了20%。值得注意的是，与此相比，年12月北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格同比分别只下降了3.4%、4.4%、4.8%和1.3%。 所以说，当初年，房价上涨的步子迈得太大了，现在即便是有所降价，与那时相比，也仅仅是一个小小的回调。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭：在整个需求趋于平稳部分城市萎缩的情况下，我们的供给在增加，这样就变成供大于求，因此它会压制房价的上涨。 郎咸平:为何楼市还没有崩盘？ 三四线城市房企将现死亡潮，通过实地调研，很多企业真的在苟延残喘，自有资金良好或通过银行正常渠道融资的企业还能维持一段时间，但是那些通过民间高利贷融资的，不是已经死在路上，就是往死路上跑。（南阳楼市崩盘死于资金链断裂即为一例。）实在看不出来有何高招、妙招能够解救开发商于水火之中。 很多人问我同一个问题，那就是开发商既然坐地等死，为何不拼死降价卖房。比如原价元的房子，如今我都要死了，为何不卖元，如果还卖不出去，我卖元成不成。这就是所谓的一厢情愿，是买家的良好愿望。对啊，购房者都不出手了，我看你开发商还降价不降价？但实际上，谁都愿意站在自己的立场上思考问题，不会换位思考。如果站在开发商的角度，这房价还真的不能降。 为什么？原因有二： 第一是个地方政府不容许你降价在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。 前几年任志强就说过，在地方政府眼里，开发商就是一个丫鬟，白天帮主人打理日常起居，晚上还要给主人暖床，被用了矹筍释脦的主人宠幸。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地价格绝对不能下降，但土地价格不降的前提就是保证房价的稳定甚至上涨。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起价格战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。 房价上涨大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证？ 第二个不容许混的就是借你钱的人。 开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款；二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。 关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。 当然还有一些其他原因，比如同行、行业协会也不会让你降价。在这里就不一一赘述了。回到最初的房企倒闭楼市也不会崩盘的话题，看到这里很多人或许就已经明白。你开发商可以偷偷的死，也不能大张旗鼓的死。即使未来到处出现房企跑路、崩盘的消息，也不能大肆报道，太影响和谐盛世的良好氛围了。09年，北京房价据民间统计大涨了至少50%，但国家统计局公布的数据却只有1.5%。这就是统计和舆论的力量。 所以今天，三四线城市的烂摊子如何收拾，是头等大事。我早说过中国实体经济早已经是一滩稀屎，靠房地产这个金盘托着。如果盘子漏了，全球第二大经济体就要变成难粪一堆。三四线如何救市，恐有两招：一是继续推高一二线城市房价，通过高房价倒逼人口进入三四线城市；其二就是城市化，千方百计把农村人口拉进城市。当然还有一绝招：舆论引导，唱响房地产春天主旋律。总之房企倒闭是经济层面小事一桩，而楼市崩盘是政治大事。 畸形的中国房产处处鬼城 这些年，在近乎疯狂的投资推动下，中国房地产市场的规模急速膨胀，不少地区争相高标准建设新区，而这些新城新区由于缺乏前期的调研，后期配套的缺失等多种原因，空置率畸高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为“鬼城”。鬼城抗议等同于楼市崩盘，多少人的投资被套在里面，没有出头日。 仅年，中国就诞生了12座新鬼城，内蒙古鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特、河南郑州郑东新区、鹤壁、信阳、辽宁营口、江苏常州、镇江丹徒、湖北十堰、云南昆明呈贡等榜上有名，而60平方公里的松江新城、平方公里的京津新城、平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的鬼城。 鬼城发展迅猛，有蔓延内地的趋势。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。有报道说，中国这种鬼城已有五十多个。 今年上半年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为万套。 有一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，中西部有些城市的项目空置率更高达70%-80%，超发达国家水平。 年美国房地产泡沫最严重的时候，其自有住房空置率也仅为3%。 既有“鬼城”已经够令人苦恼了，然而更令人忧虑的是，在城镇化的旗帜下，一些三、四线城市还在继续奔往“鬼城”的道路之上。 国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区，而鬼城背后隐藏着的房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险将会越聚越严重。 尽管中国楼市的大面积衰退尚未发生，但随着“鬼城”、“鬼屋”的大面积出现，结构性的局部塌陷已足以让人毛骨悚然，房地产市场变脸后最残酷的一面已显露无遗。 房地产业的良性发展关乎整个社会的稳定，面对这样的房地产畸形现象，中国真的不能继续等闲视之。从国家的顶层设计到各地政府的决策，都应当当机立断地对地产业开展全面进行治理整顿，不能任由房地产成为未来中国经济的泡沫经济。 房地产业与城市化密切相关，而我国目前正处于城市化快速发展的阶段，尽管城市化率已经超过了50%，但距发达国家78%左右的理想城市化率还有相当大的距离，增长空间依然巨大，未来会有更多的人口进入城市，按说不可能出现“鬼城”，那么“鬼城”的大规模出现又是什么原因呢？ 毋庸置疑，“鬼城”的出现乃是多种原因综合作用的产物，但追根溯源，是无序城市化、运动式造城在作祟。运动式造城的出现有着深刻的背景。 地方城市经济和社会的飞速发展致使原有城市的承载能力达到了极限，这在客观上要求拓展城市发展空间并寻求新的城市生长点，而解决这一问题最为直接的手段就是靠雄厚的财力来铺展城市面积；中央政府的政绩考核机制使得地方政府更加依靠土地财政；部分投资者怀着投机心理将资本涌入房地产行业；不健全的金融系统以及部分掌握审批财权的官员为了个人利益在缺乏监督的权利真空进行暗箱操作，等等，致使“鬼城”接二连三地出现。 总之，从本质上看“人造鬼城”是一种严重的资源浪费和效率损失，当在普遍对城市“拔苗助长”时，或许需要体验一下慢节奏，远离没有生命力和人气的“新城”政绩。 从规律上讲，城市化是一个渐进的过程，不可能一蹴而就。城市化进程与产业化发展是密切相关的，只有产业化先行，解决了人们就业的问题，基础设施配套跟上，解决了人们的生活问题，人们才愿意选择就地城市化，才会在经济发展水平提高的过程中进一步促进城市化的加速。 城市发展不仅仅是一个“造城运动”，没有产业，没有人口就成了“空城”、“鬼城”。 城镇化要与产业发展相结合，在布局上要有一个长远眼光，要为子孙万代考虑。城镇化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其间的人，脱离了旧的生产方式和生活方式，以全新的形式实现了就业，并且当地的产业实现了良性循环的自我造血功能，这才叫真正的城镇化。 城市化不应是“单兵作战”，应是同步实现“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化”。其关键之处，在于必须实现“产城结合”，以就业吸引人群，以服务业来创造城市生活等，这样才能使得城市具有生命力，否则只能是“有城无业”，最终沦为“鬼城”。 城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于权力。 所以，要避免新的灾难不断产生，就必须有新的机制强迫政府走出“土地经济”，真正将广泛的公众意见吸纳到理性决策系统之中，返利于民，回归“城市让生活更美好”的初衷。否则，“鬼城”终不可避免。 城镇化的正确顺序是先有“市”再有“城”，但是很多地方却本末倒置，做着先造“城”后引“市”的美梦。 政府一心想争业绩，便先制作出一张产城规划蓝图，再盖上一批住宅。然而此后的工作做得却着实不到位，比如基础设施建设，招商引资等方面。 这样的下场就是新城地区的经济发展后续动力不足，最终衰落也是在所难免的。 新型城镇化的推进实质上是中国经济结构的一次重大调整，是制度层面的一次大改革。 这种改革将牵涉到方方面面的利益调整，面临极大的挑战，要做好较长阵痛期的准备。 一是要加大房价的调控力度，让房价从投资属性回归消费、人居属性； 二是加大户籍改革、就业、医疗、教育等公共产品的供给，解决人的城市化问题； 三是以交通为核心，连接形成真正的城市圈，方便产业和人口的迁徙与聚集。 本文转自南方网 赞赏 |
